Gestión inmobiliaria – Acumulación de predios

El escenario:

Se posee dos o más propiedades colindantes y se desea realizar un proyecto inmobiliario

El contexto:

La acumulación de inmuebles o predios se configura cuando por diversos motivos se desea agrupar diversos lotes o predios colindantes que están registrados en diversas partidas regitsrales para procurar una unica partida o registro.

En el caso de Perú el ente responsable SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). El proceso registral tiene la finalidad de poseer una nueva unidad inmobiliaria.

Según las consideraciones del ente rector:

• El documento privado con firma certificada del propietario inscrito ante notario, deberá indicar el área y linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios a acumularse, el número de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación de ser el caso.
• Los planos de acumulación deberán estar autorizados por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia.
• Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica. Estos documentos deben estar visados por un ingeniero o arquitecto.
• Para que proceda la acumulación es necesario que los inmuebles deban ser colindantes sin solución de continuidad y deben pertenecer al mismo propietario.

Los casos mas usuales son los que tienen problemas  y los detallan a continuación:

• Cuando los predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, se presentará escritura pública otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando su conformidad con la acumulación y el rango que les corresponderá a dichas garantías.
• Cuando los predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, deberá adjuntar el documento en el que conste la autorización del órgano jurisdiccional o administrativo (juzgado, sala o entidad administrativa) que ordena extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así como el rango que corresponderá a estas últimas.

Ejemplo practico:

Una empresa desea desarrollar un proyecto inmobiliario y para ello ha comprado varias propiedades, luego deberá proceder con el levantamiento de información y proceder con la acumulación de predios para poder llevar a cabo la edifcación.

Riegos y consideraciones:

Todo proyecto inmobiliario debe considerar la factibilidad de las actividades a realizar antes de la construcción debido a que el principal escoyo es la zonificación y la designación de uso predeterminado para estas actividades. Según la Municipalidad de mi ciudad (Lima, Perú) se describen las siguientes zonificaciones:

• Zonas Residenciales (R): Zonas destinadas al uso de vivienda, pudiendo aceptar además otros usos compatibles. Se consignan zonas de densidad alta (RDA), densidad media (RDM) y baja densidad (RDB).
• Zonas Industriales (I): Zonas destinadas a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de producción. Entre ellos se encuentran: Industria pesada básica (I4), Gran industria (I3), e Industria Liviana (I2).
• Zonas Comerciales (C): Zonas destinadas a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de compra-venta de productos. Entre ellos se encuentran: Comercio metropolitano (CM), Comercio Distrital (CD) y Comercio vecinal (CV).
• Habilitación Recreacional (HR): Zonas destinadas a la realización de actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como plazas, parques, campos y centros deportivos, juegos infantiles, etc.
• Otros Usos (OU): Zonas destinadas a la habilitación y funcionamiento de instalaciones para usos especiales no clasificados anteriormente como centros cívicos, establecimientos administrativos del estado, culturales, terminales terrestres, ferroviarios, marítimos, aéreos, establecimientos institucionales representativos del sector público o privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfanatos, grandes establecimientos deportivos y de espectáculos, estadios, coliseos, zoológicos, establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas. Para los campos y centros de educación universitaria se calificarán como OU.EU, los colegios secundarios y de primaria como OU-EB y los centros hospitalarios como OU-H.
• Servicios Públicos (SP): Son las instalaciones de producción y/o almacenamiento de energía eléctrica, gas, telefonía, comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitarios de aguas servidas.
• Reglamentación Especial (ZRE): Zonas destinadas a áreas urbanas, semi-rústicas o extra-urbanas, con o sin construcciones, que poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o económico, en las que se puedan aplicar disposiciones reglamentarias especiales para mantener o mejorar su proceso urbano. En este tipo están incluidos los programas de Fondo Mi Vivienda.
• Monumental (M): Zonas destinadas a áreas urbanas o extra-urbanas, en donde se localizan construcciones o vestigios que poseen valor cultural, artístico, arquitectónico o histórico, que es preciso conservar y restaurar.
• De Reserva Natural (RN): Zonas extra-urbana o localizada dentro del radio urbano, representativas de nuestra naturaleza y que poseen calidad paisajista como playas, ríos, lagunas, humedales, bosques y cerros.
• Pre Urbanas (PU): Zonas de extensión inmediata al radio urbano, en donde, de conformidad con el Plan Urbano y Esquema de Zonificación, podrían ser habilitadas para granjas o huertas.
• De Producción Agrícola (AGR): Zonas localizadas fuera del radio urbano, dedicadas a la producción primaria y que ya no están calificadas como urbanas ni urbanizadas por el PLAM de Lima.
• Mineras (MIN): Zonas localizadas fuera del radio urbano, dedicadas a la extracción primaria de tierra. El PLAM de Lima, fina la temporalidad de ese uso y su incorporación al continuo urbano.